Verder onderzoek Braassemerland

5 februari 2010

Uit onderzoek van Fakton blijkt dat binnen de gegeven randvoorwaarden waarbinnen de gemeente Kaag en Braassem het project Braassemerland in de markt wil zetten, het project financieel niet haalbaar is. Het saldo in de grondexploitatie kent zowel bedreigingen om lager uit te vallen als kansen om positiever te worden.

In het saldo is gerekend met de gemeentelijke rekenrente. De kostenvoet voor kapitaal van marktpartijen ligt in de huidige markt echter structureel hoger. Dit beïnvloedt het saldo van de grondexploitatie negatief, rekenend met de voor marktpartijen geldende kapitaalslasten. Het project is zonder financiële haalbaarheid tevens niet financierbaar. De randvoorwaarden van het project lijken daarbij weinig ruimte voor optimalisatie aan de markt te laten. Voorwaarden zijn onder meer naleving van het Masterplan, bestemmingsplan, raadskaders en het convenant met rijk en provincie. Hierdoor heeft de markt weinig ruimte voor eigen creativiteit.

De gemeente Kaag en Braassem heeft na de zomer van 2009 een koerswijziging voor het project Braassemerland ingezet naar meer markt, minder overheid. Reden hiervoor was het op afstand zetten en beheersbaar maken van de risico’s. In het najaar is deze koerswijziging verder onderzocht en uitgewerkt in een voorstel voor het concessiemodel met bijbehorende randvoorwaarden. Als laatste stap in de uitwerking van het concessiemodel, heeft de gemeente door Fakton een markttest uit laten voeren in de vorm van een quick scan. De vraag aan Fakton was om op basis van het gemeentelijke voorstel voor de concessie met bijbehorende randvoorwaarden de optimale omvang en het optimale aantal concessies te bepalen, gezien de beperkte financieringscapaciteit van marktpartijen in de huidige markt. De gemeente wenst bij aanbesteden voldoende inschrijvingen te ontvangen ten behoeve van voldoende onderlinge competitie.

De conclusie is dat geen marktpartij in de huidige markt en onder de gegeven randvoorwaarden bereid zal zijn een concessie aan te nemen, ongeacht de omvang. De risico-rendementsverhouding is voor marktpartijen ongunstig.

Het project Braassemerland heeft echter volgens Fakton een hoge potentie door de centrale ligging en de hoge omgevingskwaliteit. Fakton is van mening dat de concessie succesvol in de markt kan worden gezet door de juiste bijstelling van de randvoorwaarden.

In deze rapportage zijn verschillende oplossingsrichtingen benoemd. De belangrijkste oplossingsrichting is te onderzoeken of het project financieel haalbaar kan worden gemaakt door het geven van ruimte voor de creativiteit van de markt. Daarnaast kunnen de kapitaalslasten door het optimaliseren van de financieringsstructuur mogelijk laag worden gehouden, terwijl de lasten en de risico’s (grotendeels) voor rekening van de markt komen. Het saldo in de grondexploitatie staat daarmee relatief minder onder druk. Andere belangen van marktpartijen, zoals het vullen van de ontwikkelportefeuille, kunnen marktpartijen daarbij aanzetten tot extra investeringen.

Dit alles heeft geleid tot beter inzicht in de situatie en is het College gesterkt in haar besluit de koerswijziging voort te zetten. Het is nu aan de gemeente om het huiswerk van de voorliggende knelpunten te gaan uitwerken. In deze cruciale fase van het proces zal Fakton steeds een second opinion geven om zo de kwaliteit en realiteit van de voorstellen te waarborgen. In mei 2010 zal de gemeenteraad de terugkoppeling krijgen over de mogelijke oplossingsrichtingen.

Bron: Nieuwsbank